서울에서 버스로 약 2시간 반 달리면 도착하는 충남 서천군. 23일 신한은행 주최로 ‘부동산 필드 아카데미’ 행사가 열렸다. 금융자산 10억원 이상을 예치한 프라이빗뱅킹(PB) 고객 50명이 부동산 투자 현장에서 전문가들로부터 ‘나쁜 땅’을 골라내는 훈련을 받은 것이다. 땅투자로 망하지 않기 위해 반드시 알아야 할 ‘땅테크 4계명’을 정리해본다.

◆도로 옆이면 좋다?

도로변 땅이라도 가드레일과 전신주가 마구잡이로 들어서 있으면 옮기는 데 추가 비용이 발생하기 때문에 투자 가치가 떨어진다. 또 도로변이라도 마을에서 멀리 떨어져 있는 곳은 토지가 수용될 가능성이 높다. 따라서 마을에서 반경 1.5㎞ 이내에 있는 곳이 적합하다. 토질 상태도 함께 살펴봐야 한다. 단단한 암석이 많다면 토목 공사할 때 막대한 비용(평당 20만~30만원 선)이 들게 된다.

◆숲이 울창하고 개울이 흐르는 곳?

땅에 투자할 땐 거꾸로 수목(樹木) 밀도가 높은 곳을 피해야 한다. 자연보호법 규제를 받아서 오래된 나무들을 함부로 베거나 옮길 수 없기 때문이다. 또한 땅 주변에 개울이 흐르고 있으면 투자 가치는 뚝 떨어진다. 군청 허가를 받아 복개 작업을 하지 않으면, 땅의 활용도는 낮을 수밖에 없다.

◆땅은 ‘싼게 비지떡’이 아니다?

이날 소개된 땅들 중에 가장 싸다는 평당 7만원짜리 신합리 땅. 하지만 값이 싼 이유가 있었다. 바로 물이 고이는 유지(溜地)였던 것. 인근 지역이 평당 20만~30만원인 데 비하면 아주 싼 가격이지만, 유지를 매립하려면 토목 비용이 많이 소요되기 때문에 호가가 낮을 수밖에 없다고 한다. 유지인지 아닌지 여부는 토지대장을 보면 금방 알 수 있다.

◆묘지 있는 땅, 괜찮을까?

농촌 지역 토지에는 묘지가 있는 땅들이 많다. 하지만 일단 사고 보자며 덤벼들다간 낭패보기 쉽다. 고준석 신한은행 부동산팀장은 “매매 계약을 하기 전에, 반드시 원주인이 이장한다는 조건을 붙여야 한다”고 설명했다. 원주인이 이장 작업을 형식적으로 할 수 있으므로, 반드시 이장 당일에 현장에 나가 눈으로 확인해야 한다.